O Banco de Portugal traz à luz, na sua Revista de Estudos Económicos, um estudo que discorre com profundidade sobre uma das questões mais debatidas do país: a crise da habitação. Por meio de uma análise detalhada que integra dados provenientes de 2017 a 2024, o autor João Amador rejeita a ideia de que a solução reside em medidas que se concentrem apenas na procura. Conforme apresentado, o aumento da procura provoca subidas persistentes nos preços das casas, nas rendas e no rácio preço‑renda, o que revela que a simples elevação da demanda não é suficiente para amortizar a pressão sobre o mercado habitacional.
Os resultados específicos surpreendem ao indicar que um incremento de 1 % na procura de habitação gera um aumento de cerca de 0,69 % nos preços das casas e de apenas 0,37 % nas rendas. Essa diferença considerável entre os efeitos nos ativos e nos encargos de arrendamento implica que qualquer política que vise aumentar a oferta de pisos residenciais precisa necessariamente se concentrar em tornar a construção mais eficaz e menos relativada pela procura, sobretudo nos grandes centros urbanos.
A dinamicidade das áreas metropolitanas, em especial Lisboa e Porto, emerge como um fator crítico na escalada dos preços. Os municípios com menor disponibilidade de habitação exibem aumentos mais acentuados, já que a oferta é estritamente limitada. Em contraste, nas zonas com menor densidade populacional, a oferta consegue inserir-se mais rapidamente para atender ao crescimento da procura, demonstrando que o ajuste da oferta é mais flexível em ambientes menos congestionados e menos regulados.
A literatura do estudo também destaca a complexa confluência de fatores que impulsionam a procura: migração, estrutura familiar, rendimento, condições de financiamento, fiscalidade, turismo e mudanças nas preferências habitacionais. Esses factores inconcêncavos, quando combinados com obstáculos normativos e limitações de solos, criam uma petricio dinâmica que exige respostas pró-ativas por parte das autoridades. O autor lamenta que os dados estatísticos sobre o mercado da habitação sejam insuficientes, apontando que a escassez de informação tem condicionado a evolução das metodologias de análise.
Um dos exemplos mais notórios elucidados no relatório refere‑se à região do Algarve, que revela uma oferta inelástica confrontada com procura procedente de fontes não residentes que destina-se a investimento. Este padrão evidencia a necessidade de se desenvolver políticas específicas que difiram do molde tradicional, especialmente em destinos de alta atratividade turística, onde a demarque entre habitação de uso propício e de fins de investimento pode desregular os preços e isolar os residentes locais.
Mais um ponto de alarme é a manutenção de um ritmo de construção de habitação relativamente baixo desde 2022. Embora as pressões de mercado se intensifiquem, a produção habitacional não acompanha o estímulo, o que alimenta o ciclo de desonerações de preço. Esse fenómeno sugere que restrições de oferta, inadvertidamente, agudizam os efeitos de uma procura crescente, exigindo um esforço coordenado para desbloquear terrenos, alavancar incentivos financeiros e reduzir barreiras burocráticas a uma construção mais rápida e a preços mais acessíveis.
Por fim, a pesquisa desvela que a política habitacional eficaz precisaria muito mais que a simple preocupação com a capacidade de consumo. O estudo aponta a necessidade de estratégias que ampliem a elasticidade da oferta, promovendo uma maior modularidade da construção, familiarização dos mercados com modelos de financiamento adaptáveis e criação de incentivos que façam mais atrativas as zonas de menor preço. Assim, recomenda-se uma abordagem mais holística, orientada pelo papel do Estado em ajustar a oferta de forma a aliviar os desequilíbrios provocados pela procura, preservando a sustentabilidade do mercado e o acesso à habitação para as camadas mais vulneráveis da sociedade.
